A romániai és kolozsvári ingatlanpiacról, alakulásáról, finanszírozásáról, felhasználásáról, az ingatlanhoz való hozzáállásunkról beszélgettek szakemberek a Kolozsvári Magyar Napok alatt csütörtökön, a Romániai Magyar Közgazdász Társaság szervezésében.

Olyan piaci szegmensről beszélünk, amely erősen meghatározza a társadalmi rétegződést – világított rá felvezetőjében Pásztor Gyöngyi szociológus. A város bizonyos részeit „jónak”, más részeit „rossznak” tartjuk, és kérdés, hogy mi magyarázza a hasonló időszakban és minőségben épített ingatlanok közti árakat, hiszen jól látható, hogy nem csak a piaci mechanizmusok meghatározók – mondta a szekember.

Szerinte Kolozsvár lakásszerkezetének kialakulásában két kulcsmomentum van: az egyik, amikor a feudális viszonyok helyett kora-kapitalista viszonyok lépnek fel, megjelennek például a munkástelepek, a másik a Ceaușescu-rendszer, amikor egyfajta egyenlősítő hatás lép életbe, illetve amikor tulajdonképpen meghatározzák mindazt, ami a rendszerváltás után következik – vázolta fel a szociológus.

Rácz Béla vállalkozó, a Ratz Trad Serv Kft. ügyvezetője elmondta, a kilencvenes években megjelentek az első vállalkozások, amelyeknek helyiségekre volt szükségük, illetve a tehetősebb társadalmi rétegek, amelyeknek a korábbi, megszokotthoz képest más típusú lakásigényük volt. Így aztán akik tehették vagy a jó helyen levő lakásaikat alakították át például üzletekké, vagy telkeket vásároltak. „Megindult egy olyan változás, amely lakásként és befektetésként is kezeli az ingatlanokat” – fogalmazott.

Pásztor Gyöngyi ehhez a gondolathoz hozzáfűzte, hogy a rendszerváltás után az emberek megvásárolhatták azt az állami lakást, amiben laktak, olyan helyeken lakni pedig, amelyet nem a rendszer épített, és ahol vissza lehetett igényelni az ingatlant, egyfajta státust jelentett. Időközben pedig nemcsak a meglévő ingatlanok jelennek meg a piacon, egyre nagyobb lett a kereslet az újakra is, amelyek identitás szempontjából voltak fontosak. A szociológus egy három évvel ezelőtti adatok alapján készülő etnikai térképen megmutatta, Kolozsváron magyarok az átlagosnál magasabb arányban a központban, a hagyományos háznegyedekben és a Bulgária negyedben laknak.

Frinkuj János vállalkozó, a kisbácsi Fritech Kft. társtulajdonosa rámutatott: elsősorban a magyar vásárlók értékelik az általuk képviselt építési stílust, így aztán a településen kialakulóban van egy új magyar közösség, akik kirándulásokat, gulyáspartikat szerveznek.közösen, a gyerekek különböző rendezvényeken vesznek részt stb.

Rácz Béla megjegyezte, Kolozsváron már a rendszerváltás után, az egyetemek gyarapodásának is köszönhetően új lakásokra volt igény, a diákok jobb híján kintlakásokat kerestek, ezért is fektetett be sok helyi lakos, de gyakran egyetemisták szülei is gondolkodtak azon, hogy a két-három gyerekük számára saját lakást vegyenek, amit később maguk is bérbe adhatnak. Kolozsváron idővel irodaházakra, irodákra is nagyobb lett az igény, sokan például egybenyitották a meglévő lakásaikat. Andrási Tibor ingatlanbróker meglátása szerint számos vállalkozás érkezik még a városba, jelenleg is sok német és olasz cég van Kolozsváron.

Mi történik az árakkal?

Az ingatlanárak emelkedése még egészen 2009-ig is eltartott: olcsó devizahitelekkel sokan vásároltak ingatlanokat, ez megemelte az árakat, a fellendülés korszakában a bankok sok ingatlanbefektetést finanszíroztak. Volt egy általánosan elfogadott elv, hogy az ingatlanokba megéri befektetni, mert csak növekszik az áruk, a gazdasági világválság, a hitelek megszűnése azonban megváltoztatta ezt a folyamatot – világított rá Kereszturi Zsolt, az OTP Bank Románia kolozsvári fiókjának igazgatója. Az emberek nem vettek ingatlanokat, emiatt pár évig, körülbelül másfél évvel ezelőttig minden szünetelt.

Rácz Béla kifejtette, meggyőződése, hogy ha rövid távú hasznot akarnak az ingatlanbefektetésből, az rizikós, ha azonban hosszú távon, akkor az ingatlan mindig jövedelmet generáló, az értékét ritkán vesztő befektetés lesz. Ingatlanosok mindig mondják, hogy nem szívvel, hanem ésszel, jó helyen, megfelelő finanszírozási rendszerrel kell befektetni, mondta.

A fenntartatható fejlődés küszöbe

Pásztor Gyöngyi arról is beszélt, hogy idővel a bankok olyan társadalmi rétegeket is elkezdtek megcélozni a lakásfinanszírozási programokkal, akik korábban nem hagyományos lakástulajdonosok voltak. Számos nyugati országban a lakástulajdonosok aránya körülbelül 50 százalék, az emberek hagyományosan ingatlanbérlők - nálunk áll fenn az a sajátos helyzet, hogy majdnem mindenki ingatlantulajdonos.

A bankok tehát az alsóközéposztálybeliekhez is szóltak, viszont sokukról kiderült végül, hogy fizetésképtelen. A gazdasági világválságnak, ha volt pozitív hozadéka, hogy mindenki tudatosabb lett, mondta. Kereszturi Zsolt hozzátette, a finanszírozás már helyi valutával történik, az óriási kockázatot így kiküszöbölték, véleménye szerint pedig egy fenntartható fejlődés időszakának küszöbén vagyunk.

(Címlapi illusztrációnk forrása: realitatea.net, a kolozsvári Mărăști-negyed)