A 2014. május 30-án keltezett 401. számú Hivatalos Közlönyben megjelentették a külterületen fekvő mezőgazdasági területek adásvételét szabályozó 2014. évi 17. törvény végrehajtási utasítását, ami azt jelenti, hogy ennek az alsóbb szintű jogszabálynak megjelentetése napjától a vonatkozó területek adásvétele, pontosabban maga a nem túl könnyen végigjárható eljárása - kezdve az eladó eladási szándékának iktatásától, az előzetes engedélyek beszerzésén keresztül, a közokiratba foglalt, közjegyző hitelesítette szerződés megkötéséig - beindulhat vagy beindítható.

Ígértem, hogy a rég óta várt végrehajtási szabályegyüttes megjelenését követően az eljárásra, annak egyik-másik szakaszára újabb ismertetőben visszatérek, és bár a joganyag igencsak terjedelmes, megpróbálom abból kiemelni a gyakorlati tennivalókat. Maga a megjelent jogszabály a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztérium 719/740/M.57/2333. számú rendelete, amelynek preambulumából kiderül, hogy valójában négy minisztérium közös alkotása, mert a három melléklet az előzetes engedélyek kiadásának normáit tartalmazza, esetenként a nemzetbiztonságnak számító övezetekben található területek adásvételekor, aztán a régészeti értékeket rejtő vagy annak minősülő területek eladásakor, és a végső/utolsó engedély beszerzése esetében, ami a 17. törvény 9. szakasza alapján mindig  kötelező.

A hozott joganyagban sok az ismétlés, azaz a szabályok java része magában a 17. törvényben is benne van, de azért újdonságokat, részletező előírásokat is bőven tartalmaz. Egyértelmű például az eljárásnak az a követelménye, hogy mind az előszerződések, mind pedig az adásvételi szerződések csakis közokirati formában készülhetnek. Ez a jogügylet  alakiságára vonatkozó előírás (a közokirat léte) azokra az előszerződésekre és eladási ígéretekre is vonatkozik, amelyeket a 17. törvény hatályba lépése előtt kötöttek, amelyek különben nem esnek ennek a törvénynek a hatálya alá – mondja ki a végrehajtási utasítást jóváhagyó miniszteri rendelet 2. szakaszának 3. bekezdése. Továbbá, egyértelmű, hogy a jogszabály csak az említett külterületek adásvételét szabályozza, amelyet nem lehet kiterjesztően, valamennyi elidegenítő jogügyletre alkalmazni – teszem én hozzá. Maga a földeladás a terület egészére vagy annak csak egy részére terjedhet ki, de mindkét esetben a 17. törvényt kell betartani és alkalmazni. (Rendelet 2. szakasz 2. bekezdés.)

A végrehajtási utasítás 1. számú melléklete a terminusok, a szövegben előforduló szakkifejezések magyarázatát is tartalmazza. Kiderül például az, hogy elővásárlási joga, a többiek mellett, annak a szomszédnak van, aki az eladandó terület bármelyik oldalán saját földtulajdonnal rendelkezik. Az elővásárlási joggal kapcsolatos előírások betartását a központi és területi hatóság felügyeli, illetve állít ki erről végső igazolást. A végrehatási utasítás megnevezi a központi hatóságot: ez a Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Minisztérium műszaki szakigazgatósága, a területi hatóság pedig a megyei mezőgazdasági és vidékfejlesztési igazgatáság, tehát a 17. törvény 9. szakasza alapján kiállítandó végző igazolás vagy engedély tőlük igényelhető, az itt most nem részletezett eljárásban, amelyben a gyakorlati teendők java részét a helyi polgármesteri hivatalok végzik. (Nem szabad magukra hagyni őket - tanácsolom én, mint egykori megyei tanácsi jogügyi tanácsos és később közjegyző -, felkészítésük a legjobb szakemberek, közigazgatási és jogi ügyekben jártas szakemberek bevonásán keresztül remélhető, elérhető.)

A polgármesteri hivatalok hatáskörét, tennivalóit az első számú melléklet 3. szakasza taglalja, az a-l) pontokban. Egyebek mellett iktatják az eladó által megfogalmazott kérelmet és az eladási ajánlatot,  naprakészen vezetik egy erre létesített regiszterben az eladók ajánlatait, bevezetve abba minden fontos adatot, kezdve az eladó és az eladandó terület azonosításához nélkülözhetetlenekkel, a kért eladási árral, és így tovább. Aztán, kifüggesztik a hivatal székhelyén az eladási ajánlatokat, az eljárás valamennyi szakaszában elvégzetteket jegyzőkönyvbe veszik, és így tovább. Helyet kaptak a végrehajtási utasításban a már említett központi és területi szakhatóságok feladatai, tennivalói, miközben a benyújtható kérelmek és kiállítható igazolások modelljei, mint munkaeszközök is megjelennek a mellékletekben, az egységes közigazgatási gyakorlatot szolgálva.

Előző törvényismertetőimből már tudható, hogy a nemzetbiztonságnak fontos és a régészeti értékeket rejtő vagy őrző területek eladására vonatkozóan külön szabályok érvényesek. Leegyszerűsítve: szakminisztériumi engedély nélkül ezeket eladni nem lehet. A rendelet 2. és 3. melléklete ezeket most részletezi, kikötve egyben azt is, hogy a telekkönyvbe ezek megjelenítését előzetesen el kell végezni a következő mondatnak a bejegyzésével: „imobil aflat sub incidenta art. 3 alin (1) din Legea nr. 17/2014”. Ugyanezt kell tenni a régészeti értéket rejtő területeknél is, de ez esetben ennek a telekkönyvben történő megjelenítését a helyi polgármesteri hivatalnak kell kérnie. Ezeknél a területeknél figyelni kell arra is, hogy az elővásárlási jog szabályait nem a 17. törvény és a végrehajtási utasítás szerint kell nyomon követni és intézni, hanem a 2001. évi 422. törvény alapján, mely jogszabály különtörvénynek minősül.

Az első számú mellékletre visszatérve, a közjegyzőknek bemutatandó iratokat, engedélyeket is felsorolták. Ezek között szerepelnek a már ismertetett előzetes engedélyek és igazolások, a telekkönyvi kivonat, a 17. törvény 9. szakasza szerint megkövetelt végső engedély, nemkülönben a polgármesteri hivatal igazolása arról, hogy az elővételi jog kedvezményezettjeinek hiányában vagy e jogukról történő lemondása nyomán a terület szabadon eladható. Itt jegyzem meg azt, hogy amennyiben a terület nemzetbiztonsági szempontból külön védett övezetben van (a határtól vagy a tenger partjától a szárazföld felé haladva  30 kilométeren belül, illetve a nemzetbiztonsági objektum 2400 méteres körzetében), és a vevő az elővételi jogával élve lesz a tulajdonos, a szakminisztérium beleegyező igazolását nem kell beszerezni. (Első számú melléklet, 11. szakasz, a) pont, utolsó mondat; 17. törvény 3. szakasz, 2 bekezdés.)

Összefoglalva: Az említett jogszabályok a legnagyobb odafigyelést, minden részletszabályozásnak a pontos, szó szerinti betartását követelik meg, mert csak így kerülhető el az, hogy az alkalmazásban hatásköröket nyert hatóságok és személyek ne legyenek felelősek érvényteleníthető jogügyletek (adásvételi szerződések) megkötéséért és az ebből következő károkozás megtérítéséért!