A napokban jutott tudomásomra, hogy egy évekig tartó restitúciós perben a kérelmező jogi személy (egyházközség) javára harmadfokon természetben történő végleges ingatlan-visszajuttató döntés született.

A visszajuttatott beépített telek végében a helyi tanács magántulajdonában maradt egy másik ingatlan, s így ennek a tulajdonváltásnak nyomán az előbbi ingatlan által eddig használt, a közúttal történő összeköttetése jogilag megszűnt, amiért a perben eljáró bíróság, a peres felek megkérdezése és beleegyezése után átjárási szolgalmi jogot ítélt meg a zárt önkormányzati ingatlan, mint uralkodó (régiesen: uralgó) telek javára és a magántulajdonba visszaadott szolgáló telek terhére.

A visszajuttató határozat alapján a tulajdonjogot a visszaszolgáltatott ingatlanra, a szolgalmi jogot pedig mindkét telekkönyvbe azóta be is jegyezték.

A fentiekből kiindulva érdemesnek ítéltem egy rövid ismertetőben áttekinteni a telki szolgalom, közelebbről az átjárási szolgalom szabályait, kiemelten azokat a változásokat, amelyeket e dologi joggal kapcsolatban a 2011. október 1-jén hatályba lépett új Román Polgári Törvénykönyv (tovább csak Ptk.) tartalmaz.

Az előző, az 1865 óta hatályos régi Ptk. a 616-619. szakaszokban a zárt telek tulajdonosának jogot biztosított arra, hogy annak a telekszomszédjának a tulajdonán átjárjon, amelyen keresztül ő, azaz az uralgó telek tulajdonosa (proprietarul fondului dominant) a legrövidebb úton juthat ki a közútra.

Ettől egyetlen esetben lehetett eltérni, és esetenként más átjárást, akár hosszabbat más telkén keresztül találni vagy választani, éspedig akkor, ha ez a megoldás kisebb károkozással jár, mint az első, különben alapszabály esetében (618. szakasz.). Amúgy pedig az esetleges károk megtérítése mindig az uralkodó vagy uralgó telek tulajdonosának (proprietarul fondului dominant) a kötelessége volt, mely kereset a régi Ptk. szerint 3 év alatt évült el.

A szolgalmi jogokra vonatkozó inkább általános, mint részletező előírásokat az új Ptk. 755-772. szakaszaiban találjuk. Ezekből kell kiválasztani azokat, amelyek közvetlenül az átjárási szolgalomra, szolgalmi jogra (dreptul de sevitute de trecere) vonatkoznak.

E dologi jog különben többféle módon jöhet létre: jogügylet (a tulajdonosok szerződése) alapján, elbirtoklással, az ingatlan-nyilvántartási szabályok betartásával, de megítélheti bíróság is, ami azt jelenti, hogy e jogot mindenik esetben a telekkönyvbe, a teherlapra be kell tábláztatni (756. szakasz).

Az e jogot létesítő kétoldalú egyezségbe a szolgáló telek tulajdonosának költségére olyan kötelmeket lehet belefoglalni, amelyek az uralgó telek használatát és hasznosságát biztosítják majd (759. szakasz 1. bekezdés). Ilyen esetben e vállalások átszállnak a szolgáló telek egymást követő tulajdonosaira is (ugyanott, 2. bekezdés).

A törvénykönyv a szolgalmi jogokat különböző szempontok szerint csoportosítja, amitől itt eltekintek.

Az átjárási szolgalom e besorolás szerint nem folytonos, hiszen az átjárás, gyalog vagy valamilyen szállítóeszközzel ilyen (761. szakasz 3. bekezdés), amúgy pozitív is, ami alatt azt érteni, hogy az uralkodó telek tulajdonosa a szolgáló telek tulajdonosát megillető időleges használati (átjárási) jogot tudja magáénak, és ezt gyakorolhatja, ezzel élhet.

Ennek azért is van jelentősége, mert elbirtoklással, éspedig telekkönyven kívüli elbirtoklással csak a pozitív szolgalmi jogok szerezhetők meg (763. szakasz). Itt utalnom kell a Ptk. vonatkozó 930. szakaszára, amely – röviden – azt az elbirtoklást tartja telekkönyven kívülinek (uzucapiunea extratabulară), amely nincs, nem is lehet a telekkönyvbe bejegyezve, míg a telekkönyvi elbirtoklásnak (uzucapiunea tabulară) azt, amely valamilyen, de érvénytelen jogcím alapján telekkönyvi bejegyzésre került.

Előbbinél az elbirtoklási idő jelenleg 10, utóbbinál - ami a szolgalmi jogra nem vonatkozik - 5 év, tehát mindkét esetben alaposan lerövidült, de csak akkor, ha mindkettő 2011. október 1-je után „indult be".

A szolgalmi jog megszűnésének eseteit a 770. szakasz sorolja fel. Ezek: a megerősítés vagy konszolidáció, amikor mindkét telek tulajdonjoga egy kézbe kerül; az uralkodó telek tulajdonosának e jogáról történő egyoldalú lemondása; ha a jogügyletben kikötött végső határidő letelik; ha a szolgáló telek tulajdonosa e jogot visszavásárolja; amikor e jog gyakorlása véglegesen lehetetlenné válik; ha e joggal 10 éven keresztül nem élnek; ha a szolgalmi jog fenntartásának hasznossága megszűnik. A visszavásárlás szabályát a 772. szakasz fogalmazza meg. Általában az átjárási szolgalom korlátlan ideig áll fenn, és nem szűnik meg mindaddig, amíg a létesítése alapjául szolgáló szükséglet fennáll.

Megszűnése tehát leginkább kétoldalú, visszterhes szerződés megkötésével érhető el. Ha valamelyik fél ellenzi, a bíróság jogosult ezt megszüntetni, ha szembetűnő aránytalanság keletkezik az uralgó teleknek nyújtott előny, hasznosság és a szolgáló telek tulajdonosának okozott kellemetlenség és e telek értékvesztése között. Mivel e jog létesítéséhez, mind ennek megszüntetéséhez jogügylet szükséges, amit aztán be is kell tábláztatni, közokiratra, közjegyző hitelesítette okiratra van szükség (Ptk. 888. szakasz).